发布日期 2021-04-08

再次强调:如果你继承父母的房子,然后卖掉它,你不必全额缴纳20%的个人所得税

原标题:再次强调:如果你继承父母的房子,然后卖掉,你不必全额缴纳20%的个人所得税

再次强调:如果继承父母的房子,然后卖掉,就不用全额缴纳20%的个人所得税[1]简介

这个话题我之前通过文章给你介绍过很多次。这两天有朋友问起这个话题,抱着质疑求证的态度:

“你说得对吗?我查过了。我甚至问了楼下的房产中介,你也没说。他们都说要付全款的20%。我该听谁的?”

听谁的是你自己的选择。不过,我希望在这里给出一些方向性的提示:最应该信任的不是专家,不是有几十年经验的行业“资深”人士,甚至不是办公室,而是国家的相关政策法规。

与家庭纠纷不同,房产买卖不涉及“合理性”问题,主要遵循的是依法办事的原则。

那么,转让继承财产所要缴纳的税收有什么政策依据呢?

[2]政策的演变

这里从政策变化的角度,梳理一下这个话题的来龙去脉。

1.继承的财产转卖时,需要全额缴纳20%的税款。

这个说法是有政策依据的。然而,这是一项老政策。

注:这里所说的“继承”包括赠与收入的情况。以下不再区分,一般用“继承”代替。

这一说法来源于2006年公布的《中华人民共和国国家税务总局关于加强房地产交易中个人无偿赠与房地产税收管理的通知》中的规定。它规定:

受赠人在无偿取得捐赠人捐赠的房地产后再次转让房地产的,在缴纳个人所得税时,财产转让所得减去在接收和转让房屋过程中缴纳的税款及相关合理费用后的余额为应纳税所得额,按照20%的适用税率计算缴纳个人所得税。?

个人捐赠房地产征收个人所得税时,不得核定征收,但必须严格按照税法规定征收。

请注意本文的两个核心含义:

一个意思是:出售继承财产需要缴纳20%的个人所得税,税基为(销售收入——继承过程中发生的税费)。因为遗产是免税的,可能会涉及公证费、鉴定费、制作费等费用,但这些费用相对于房地产的价值来说是非常小的,所以可以理解为近20%的全售价是要交税的。 还有一个意思是:“征收不予批准”。核定税率一般为1%固定税率(与房地产销售相同)。 总的来说,根据这个通知,将继承的财产再出售,全额缴纳20%的税款是对的。

2.按照旧政策,不需要交税。

在这种情况下,就是“全五绝”。当然,它不仅适用于旧政策,而且至今仍然适用。

“五岁独一无二”是指继承人出售的继承财产。如果是“五年”(房子已经五年了)或者“独一无二”(家庭为单位,名下没有房子),就不交税。

根据政策,《中华人民共和国国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定:

个人所得税对转让房屋自用5年以上取得的收入免征,该房屋是家庭唯一的客厅。

这个政策叫“全五只”。

其中,稍微解释一下“满五”的计算方法:

继承的财产不从所有权转移完成之日起计算,而是从被继承人(如父母)取得财产之日起计算。本政策依据《中华人民共和国国家税务总局关于实施房地产税收政策若干具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号):

《通知》的相关规定也适用于个人将捐赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋出售的行为。购买时间根据捐赠、继承、离婚财产分割前的购买时间确定,购买价格根据捐赠、继承、离婚财产分割前的原购买价格确定。

3.根据新政策,出售继承财产的税收将根据差额征收。

2009年,财政部、国家税务总局《关于个人捐赠房屋个人所得税问题的通知》(财税字〔2009〕78号)明确规定,取消上述政策,按以下方式征税:

受赠人转让受赠人的房屋的,受赠人的房屋转让所得减去原赠与人的实际购买成本以及受赠人在赠与和转让过程中缴纳的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法征收个人所得税。受赠人转让的捐赠房屋价格无正当理由明显偏低的,税务机关可以根据房屋的市场评估价格或者其他合理方式确定的价格核定转让收入。

注意关键变化点:

“扣除原赠与人取得房屋的实际购买成本”。这是一个新的抵扣项目,即征税的基数,由“全额征收”改为“差额征收”。

这里没有提到是按核定税率(1%)征收的。但是,在实践中,一些地方税务机关(未具体提及,有意自行咨询)明确规定:

个人通过继承或者遗嘱赠与取得房屋,再次转让该房屋的,在征收个人所得税时,如果购房成本和应纳税额不能准确计算的,可以按照《中华人民共和国国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)的有关伊娟网规定,按1%征收。

[3]实际问题 以上介绍,是希望大家多了解一下关于继承财产转售和纳税的规定,避免额外的交易成本。

但是现实中7788年7月可能会出现一些具体问题。情况太多,不能面面俱到。这里只针对三个常见问题(修辞)给出一些小技巧,并给出个人建议。

1.以前父母买房是几万块钱,现在是几百万。收差价和全款没有区别。

这恐怕是很多人的心声。

毕竟现在能继承的房子大多都是旧房。老人刚拿到房子的时候,房价还没涨,钱“值钱”。

在这种情况下,没有办法,除非把房子变成“全五绝”。

如果原父母购买价格可以核实,则补交差价税。当然,几万块钱的20%,不过,有几千块钱。安慰自己,省钱就好。

如果你不想交税,你就得“满五只”。全五更容易实现;如何做到“独一无二”,要看你自己的情况。比如你可以选择先处置你名下的其他房产;比如发生继承时,房子先继承给没有房子的继承人,以此类推。

2.“我从来没有听说过这个政策。你必须按全额的20%纳税”。

这个论点主要来自经办机构。现实中存在这样一种情况,就是以“不听,不接到通知”为由,告知卖方错误的信息。

要知道现在的政策已经颁布十几年了。如果没有听说过,也没有实施过,那么很明显是谁的问题。

所以,这种说辞一旦出现,就要学会保护自己的权益——不要用自己的钱去为别人的错误买单。

3.“我告诉你,这是遗产税”。

这样的说法不少。这种说辞毫无根据。

至于“遗产税”,早有耳闻,但没有官方颁布的政策法规,相关部门也多次澄清。

目前我国没有遗产税,遗产本身不需要缴纳任何税;继承的房子又卖了,遗产税就更不用说了——就算开征遗产税,也是在继承过程中。遗产继承后,遗产税在哪里?

[4]结论

虽然之前已经多次介绍过相关内容,但还是有很多人提问和质疑。因此,我希望再次强调,了解一些保护和维护家庭权利和个人利益的政策是有益的。

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